Alt hvad du skal vide om realkreditlån i 2019

af

Går du med planer om at købe hus i 2019? Eller vil du blot uddanne dig selv noget mere omkring emnet? Så kan du få svar her.
Her finder du alt, hvad du bør vide om realkreditlån anno 2019. Denne artikel er skrevet både til de personer, for hvem dette er et helt nyt begreb, men også dem, der allerede har stiftet bekendtskab med realkreditlån tidligere.

Hvad er realkreditlån?

Først og fremmest – hvad er realkreditlån egentligt?
Et realkreditlån er et lån, der tager pant i en fast ejendom. Du tager ikke lånet gennem banken, men gennem et realkreditinstitut.
Dit realkreditlån består af obligationer, hvilket igen er en modsætning til banklån. Når man siger, at denne type af lån består af obligationer, så har dette en stor effekt på prisen på lånet. Det bliver nemlig den overordnende status på det finansielle marked, der definerer, hvad lånet koster.

Lad os sige, at du gerne vil købe et hus til 2 millioner kroner. Når du ansøger om et realkreditlån, finder instituttet en investor, som gerne vil investere disse penge. Dette gør investoren ved at købe realkreditobligationer, og derved kan du blive godkendt til lånet. Og investoren vil altså tjene penge på renterne.

Renten på denne type af lån er relativt lav i forhold til boliglån, forbrugslån og andre typer. Grunden til dette er, at der bliver stillet sikkerhed gennem den faste ejendom. Herudover er det ikke svært at få investorer ind i billedet, da dette ofte anskues som en relativt sikker investering, der giver et stabilt afkast.

Hvilke forskellige typer findes der?

Når man taler om denne type af lån, så findes der to typer.

  • Fastforrentede lån
  • Rentetilpasningslån (også kaldet flekslån)

Der er fordele og ulemper ved begge typer, og disse kan du læse mere om længere nede på denne side.

Et lån med fast rente, beholder netop denne rente, selvom der sker udsving på det finansielle marked. Disse kan som minimum optages med en afdragsperiode på 10 år og maksimum en afdragsperiode på 30 år. Herudover er der mange, der vælger at have afdragsfrihed på lånet de første 10 år, da dette løsner op for en del penge i budgettet.

Et flekslån er defineret ved at have det, man kalder en variabel rente. Renten tilpasser sig altså efter det danske renteniveau.

Hvis det danske renteniveau stiger, så vil din rente også stige – og omvendt. Du kan vælge de samme afdragsperioder, som du kan ved et fastforrentet lån. Når du har et flekslån, så skal dette rentetilpasses fra tid til anden. Hvor ofte det sker afhænger af typen af dit rentetilpasningslån. Du kan se en oversigt herunder:

  • F-lån: Rentetilpasning hvert 1, 3, 5 eller 10. år.
  • T-lån: Din ydelse vil aldrig ændre sig, men afbetalingsperioden vil stige, hvis renten stiger.
  • Renteloft-lån: Ved denne type vil der blive sat en grænse for, hvor højt renten kan stige til.
  • CITA-lån: Renten bliver reguleret hver 6. måned.

Men hvis du står overfor et boligkøb, hvilken type bør du så vælge? Fast eller fleks?

Hvad er fordelene og ulemperne ved fastforrentede lån?

Lad os starte med at kigge på realkreditlån med fast rente. For hvad er egentligt fordelene og ulemperne ved denne sikre type?

Fordele:

  • Du ved altid, hvad du skal betale hver måned.
  • Det er billigt at indfri lånet, da kursen for dette ikke kan stige til højere end 100.
  • Du har mulighed for at omlægge dit lån.
  • Du vil generelt have en lavere bidragssats, hvis du vælger lån med fast rente.

Ulemper:

  • Rente er ofte højere på denne type af lån

Hvis du vælger et lån med fast rente, kan man altså sige, at du betaler en smule højere renter, hvorimod du får en sikker kurs med mulighed for omlægning og billig indfrielse.

Hvad er fordelene og ulemperne ved flekslån?

Fordele:

  • Du vil ofte have et billigere lån, end hvis du havde valgt fast rente.
  • Du kan vælge mellem flere forskellige typer.

Ulemper:

  • Denne lån har en smule mere usikkerhed, da din rente eller afdragsperiode kan stige, hvis renten stiger.
  • Det kan være dyrt at indfri lånet, da indfrielseskursen kan overstige 100.
  • Du er ikke sikret, at den lave rente fortsætter i fremtiden.

Du vil altså i gennemsnit betale færre penge i renter, men du vil derimod også have et mere usikkert lån, som kan være dyrt at indfri.

Hvilken type er mest populær?

De fleste boligejere i Danmark har stadig en variabel rente, men fordelingen mellem fast og fleks er langt fra stabil, og der er faktisk sket en stor ændring over de sidste 5-7 år, hvor fastforrentede lån er blevet meget populære hos danskerne – dog stadig ikke lige så populære som flekslån. Herunder kan du se fordelingen i 2012 og 2018.

2012:
Fastforrentede lån: 31,5 %
Flekslån: 68,5 %

2018:
Fastforrentede lån: 42,3 %
Flekslån: 57,7 %

Der er cirka 1,5 millioner boligejere i Danmark, hvilket vil sige, at antallet af boligejere, der vælger fast rente, er steget med cirka 161.000.

Som vi nævnte lidt tidligere, så har du mulighed fro at vælge afdragsfrihed i en given periode. I 2012 betalte blot 43,6 % af boligejerne afdrag på lånet, og dette tal er i 2018 steget til 52,7%. Vi ser altså en klar tendens til, at flere danske boligejere vælger fastforrentede lån, og at størstedelen ønsker at afdrage på realkreditlånet.

Hvornår bør man omlægge sit realkreditlån?

Der findes primært tre typer af låneomlægning.

  • Nedkonvertering
  • Opkonvertering
  • Skrå konvertering

Nedkonvertering kan ske ved fastforrentede lån, hvis renten har været markant nedadstigende over en given periode. Det betyder, at boligejere med fordel kan omlægge, fordi man vil skulle betale en lavere rente i resten af løbetiden.

Opkonvertering finder sted, når man vil erstatte sit lån, som har en lav kuponrente, med et realkreditlån, som har en højere kuponrente. Denne type er ofte en fordel, hvis renten er stigende. Grunden til dette er, at man kan fastholde gælden i boligen på et fordelagtigt niveau.

Skrå konvertering betyder blot, at man ændrer sit lån fra fast til fleks eller omvendt.

Det er altså de tre muligheder, du har for omlægning.

Det er dog ikke altid, at det kan betale sig at omlægge. Kort sagt er det fordelagtigt for dig, hvis forskellen på din nuværende rente og den mulige rente er mere end 1,5%. Herudover skal gælden gerne være større end 250.000 kroner og den resterende afdragsperiode skal gerne være så lang som mulig.

Kan man komme af med sit realkreditlån hurtigt?

Det er muligt at foretage delvise ekstraordinære afbetalinger på sit realkreditlån. Det er dog ikke muligt at få en afdragsperiode, der er kortere end 10 år.
Hvis du har et realkreditlån på 10 år, og du gerne vil betale ekstra af på det, vil afdragsperioden ikke falde, men det vil din månedlige ydelse derimod. Det er altså ikke muligt at opsige eller afbetale et realkreditlån på mindre end 10 år.

Der er dog også mange, der vælger en afdragsperiode, der er højere end 10 år, da dette giver mere luft i det daglige budget, så alle pengene ikke går til afbetaling på lånet.

Kilder til information:
https://uvildige.dk/realkreditlaan.aspx
https://taenk.dk/test-og-forbrugerliv/privatoekonomi-og-aftaler/realkredit-hvilket-laan-skal-du-vaelge